Avocat Gabriel Dragomir

Mă puteți găsi și pe:

Intabularea în cartea funciară a construcției realizate fară autorizație de construcție

Intabularea în cartea funciară a construcției realizate fară autorizație de construcție reprezintă o sarcină dificilă având în vedere dispozițiile contradictorii din actele normative și orientările jurisprudențiale diferite. Sunt instanțe care apreciază că în lipsa autorizației de construcție nu este posibilă recunoașterea dreptului de proprietate deoarece procedura autorizării construcțiilor prevăzuta de Art. 37 din Legea nr. 50/1991 este obligatorie și sunt instanțe care apreciază că intabulare este permisă în temeiul Art. 24 al. 3 din Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.

1.Dispoziții legale privind intabularea în cartea funciară a construcției realizate fără autorizație de construcție

 

Referitor la intabularea în cartea funciară a construcțiile edificate fără autorizație de construcție, aplicabile sunt următoarele dispoziții legale:

Codul Civil

Art. 577. — „(1) Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

(2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.”

Art. 579. — „(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.

(2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.”

Legea Specială nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare prevede căȘ

Art. 37. — „(…) (5) Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate. (…)”

    Ce prevede legea in ceea ce priveste intabularea

 Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare prevede:

Art. 24. — „(…) (3) Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil. (…)”

În aceste condiţii este posibilă intabularea în cartea funciară construcției realizate fară autorizație de construcție în baza înscrisului notarial, a actului administrativ sau a hotărârii judecătorești.În situația analizată nefiind posibilă intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei  în baza actului administrativ emis de autoritatea administrativă deoarece lipsește autorizația de construcție singura posibilitate rămâne pronunțarea unei  hotărârii judecătorești

2. Orientări jurisprudențiale

 

În cazul construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, legea prevede că nu se poate obţine intabularea, de unde rezultă că dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 constituie un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei. De aceea, într-o primă opinie s-a considerat că art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 se opune la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei, atât timp cât construcţia nu se consideră finalizată şi nu poate fi intabulată în cartea funciară.

Într-o a doua opinie s-a apreciat că art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dispoziţiile art. 577 din Codul civil nu instituie doar o prezumţie relativă, ci şi un mod de dobândire a proprietăţii, în virtutea reglementării legale a accesiunii imobiliare proprietarul terenului devenind proprietarul construcţiei prin faptul edificării construcţiei, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa.

Intabularea în cartea funciară a  construcţiei sau a unei părţi de construcţie pentru care  persoana nu a reuşit să obţină autorizaţiile necesare într-un anumit interval de timp, fiind obligată să le demoleze sau să le desfiinţeze, instanţa de contencios constituţional a reţinut, în esenţă, că activitatea de edificare sau desfiinţare a construcţiilor trebuie să se supună rigorilor legii, iar regimul legal al construcţiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate.(Decizia ICCJ nr. 58/2018)  În măsura în care exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancţiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituţional al ocrotirii proprietăţii. De asemenea a constatat că reglementările legale referitoare la obligaţia obţinerii unei autorizaţii de construcţie nu au nicio legătură cu exercitarea drepturilor ori cu garanţiile procesuale care condiţionează, într-un stat de drept, democratic, exercitarea dreptului la un proces echitabil (în acest sens, deciziile Curţii Constituţionale nr. 115 din 3 februarie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 138 din 5 martie 2009; nr. 697 din 25 mai 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 425 din 24 iunie 2010; nr. 199 din 14 aprilie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 507 din 15 iunie 2005).

Astfel, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei realizate fară autorizație de construcție ca efect al accesiunii imobiliare artificiale prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești.

Deci, posibilitatea dobândirii prin accesiune a construcţiilor, chiar edificate fără autorizaţie de construire, este prevăzută de lege (Art. 577 Cod Civil). Inexistenţa autorizaţiei de construire poate avea consecinţe pe planul raporturilor de natură administrativă, conform Legii nr. 50/1991, antrenând o răspundere contravenţională, însă nu poate avea ca efect respingerea unei acţiuni în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune.

Dispoziţiile art. 577 din Codul civil nu instituie un mod de dobândire a proprietăţii, în virtutea reglementării legale a accesiunii imobiliare, potrivit căruia proprietarul terenului devenind proprietarul construcţiei prin faptul edificării construcţiei, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa. Art. 577—579 din Codul civil reglementează faptul material al accesiunii şi efectul dobânditor de proprietate al acestuia și instituie o prezumţie de proprietate asupra lucrului accesoriu în favoarea proprietarului lucrului principal.

Efectul achizitiv de proprietate asupra construcției are loc independent de conformarea sau nu a constructorului la normele ce reglementează disciplina în construcţii. Aceasta întrucât dreptul de accesiune este cel care creează în favoarea proprietarului terenului un titlu legal de proprietate. Accesiunea se produce de plin drept, la momentul ridicării construcţiei.

De altfel, din nicio prevedere legală nu rezultă că dobândirea dreptului real de proprietate asupra construcţiei, prin accesiunea prevăzută de Codul civil, este condiţionată de obţinerea/respectarea autorizaţiei de construire. Condiţia existenţei autorizaţiei de construire şi, implicit, a respectării acesteia este una impusă de legea specială în materie, respectiv de Legea nr. 50/1991.

În concluzie, inexistenţa autorizaţiei de construire vizează un raport de drept administrativ, guvernat de norme speciale şi supus unor sancţiuni specifice dreptului administrativ, fără ca acest lucru sa presupună ca este imposibilă dobândirea dreptului de proprietate.

Nu în ultimul rând punctele 75-81 din RIL 13/2019 ne permit să concluzionăm că o hotărâre judecătorească permite titularului să se abată de la regulile în materia publicităţii dreptului de proprietate asupra construcţiei.

În această privinţă, art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede că „dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces- verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale”.

În acelaşi sens, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, introdus prin pct. 7 din Legea nr. 197/2016, începând cu 4 noiembrie 2016, dispune că „Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare (…), care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces- verbal de recepţie la terminarea lucrărilor (…)”.

Din conţinutul prevederilor legale citate rezultă cu evidenţă că, în lipsa autorizaţiei de construire, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, construcţia nu poate fi intabulată în cartea funciară.

Or, această interdicţie va fi eludată în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, deoarece proprietarul poate solicita intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei, direct în temeiul hotărârii, conform art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil”. Caracterul declarativ al hotărârii pronunţate nu este relevant, de vreme ce textul citat nu exclude înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale recunoscute prin hotărâri judecătoreşti declarative.

Modalitatea concretă în care se va proceda la această înscriere va fi modificarea (rectificarea) părţii I a cărţii funciare, referitoare la descrierea imobilului, în sensul evidenţierii construcţiei, aşa cum rezultă din hotărârea judecătorească.

Se impune şi precizarea că eventualul refuz al autorităţilor de a recunoaşte efectele hotărârii judecătoreşti şi de a o valorifica, în sensul evidenţierii construcţiei în registrele fiscale şi de publicitate imobiliară, refuz care ar paraliza dreptul de dispoziţie juridică asupra construcţiei, poate determina invocarea, cu succes, de către proprietar, a încălcării dreptului său la un „bun”, în sensul art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

3. Soluții pentru intabularea în cartea funciară a construcției edificate fără autorizație de construcție

 

Acțiunea se introduce împotriva unitații administrativ-teritorială reprezentată prin Primar. Acesta se va opune admiterii acțiunii deoarece, așa cum am arătat, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 se opune recunoaşterii dreptului de proprietate asupra construcţiei, atât timp cât construcţia nu se consideră finalizată şi nu poate fi intabulată în cartea funciară.

Răpunsul la întâmpinare trebuie să vizeze faptul că dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției poate avea loc independent de conformarea sau nu a constructorului la normele ce reglementează disciplina în construcţii.

 

4. Ce reții și cum îmi scrii

 

În principiu, se poate  înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra construcției realizate fară autorizație de construcție, dar procesul este dificil, poate dura mult, trebuie să ai răbdare și să crezi în șansele de reușită. În calitate de avocat pot să îți spun doar că se poate!

Într-un astfel de caz este dificil să te ajut doar cu redactarea actelor pentru proces. Trebuie să mă implic și să fiu atent la toate detaliile.

Poți să îmi scrii prin:

  • Rețelele de socializare sau aplicații mobile
  • Apăsând acest

Av Gabriel Dragomir

Av. Gabriel Dragomir